Dilema paling besar yang dihadapi oleh pembeli rumah pertama di Selangor dan Lembah Klang pada tahun 2027 ialah memilih sama ada mahu membeli Rumah Projek Baru (Under Construction / Undercon — termasuk Rumah Selangorku, Rumah Idaman & Teres Baharu Pemaju) ataupun membeli Rumah Subsale (Secondhand daripada pemilik sedia ada).
Walaupun harga di atas kertas bagi kedua-dua pilihan kelihatan sama — contohnya RM250,000 atau RM350,000 — jumlah modal tunai sebenar (upfront cash outlay) yang perlu dikeluarkan daripada poket anda berbeza sehingga RM35,000 – RM50,000! Panduan ini membandingkan secara objektif 12 kriteria kewangan, undang-undang, dan risiko teknikal antara rumah projek baru dan rumah subsale supaya anda tidak tersilap langkah.
Ringkasan Eksekutif: Projek Baru (Undercon / RSKU) vs Rumah Subsale 2027
- Modal Tunai Permulaan (Rumah RM250k–RM300k): Rumah Projek Baru hanya memerlukan sekitar RM0 – RM1,000 (kerana pakej Zero Downpayment, pinjaman 100% SJKP/LPPSA, dan yuran guaman SPA ditanggung pemaju). Rumah Subsale pula menuntut RM38,000 – RM48,000 tunai (10% deposit + yuran guaman + fi penilaian + kos baik pulih).
- Perlindungan Kerosakan (Waranti): Projek Baru dilindungi Waranti Kerosakan 24 Bulan (Defect Liability Period HDA) secara percuma oleh pemaju. Rumah Subsale dibeli atas dasar “As Is Where Is” (sebarang paip bocor, anai-anai, atau pendawaian rosak ditanggung 100% oleh pembeli).
- Pengecualian Duti Setem 100% (Sehingga RM500,000): Terpakai untuk kedua-dua rumah Projek Baru dan Subsale bagi pembeli rumah pertama (sehingga 31 Disember 2030), menjimatkan sehingga RM11,250.
- Kesimpulan Pantas: Pilih Projek Baru (RSKU / Rumah Idaman / Teres Baru) jika anda mahu menyimpan wang tunai untuk kelengkapan rumah & kecemasan; pilih Subsale hanya jika anda mempunyai tunai melebihi RM45,000 dan perlu berpindah masuk dalam masa 4–6 bulan.
1. Jadual Perbandingan 12 Kriteria Utama: Rumah Projek Baru (Undercon) vs Rumah Subsale (2027)
Jadual di bawah merangkumkan perbezaan struktur kewangan, proses guaman, dan perlindungan pengguna di antara pembelian terus daripada pemaju berlesen (Pasaran Utama / Primary Market) berbanding pembelian daripada pemilik individu (Pasaran Sekunder / Subsale):
| Kriteria Perbandingan | Rumah Projek Baru (Undercon / RSKU / Rumah Idaman) | Rumah Subsale (Secondhand / Pemilik Individu) |
|---|---|---|
| 1. Bayaran Deposit (Downpayment) | RM0 – RM1,000 Skim Rumah Selangorku & pakej pemaju menyokong pembiayaan 100% (SJKP Madani / LPPSA / Skim Rumah Pertama Bank). |
10% Tunai Wajib (RM25,000 – RM40,000) 3.24% earnest deposit semasa tandatangan Letter of Offer to Purchase + 6.76% semasa tandatangan SPA. |
| 2. Yuran Guaman SPA & Pinjaman | Percuma / Ditanggung Pemaju Hampir semua projek baharu menyerap yuran profesional peguam SPA & perjanjian pinjaman. |
Ditanggung Pembeli (~RM6,000 – RM9,500) Pembeli wajib melantik dan membayar sendiri peguam SPA dan peguam bank mengikut skala Solicitors’ Remuneration Order (SRO). |
| 3. Fi Penilaian Hartanah (Valuation Fee) | Tiada (RM0) Projek baharu di bawah HDA tidak memerlukan laporan jurunilai individu semasa memohon pinjaman bank panel. |
Wajib (~RM1,000 – RM1,600) Bank mewajibkan laporan penilaian rasmi (Valuation Report) bagi mengesahkan nilai pasaran semasa. |
| 4. Risiko Harga vs Nilai Bank (Under-Valuation) | Tiada Risiko Bank panel membiayai 100% mengikut harga rasmi SPA yang diluluskan oleh LPHS / KPKT. |
Risiko Tinggi Jika pemilik jual RM350,000 tetapi bank nilai RM310,000, pembeli terpaksa tambah RM40,000 tunai ekstra selain deposit 10%! |
| 5. Duti Setem MOT & Pinjaman (Rumah Pertama ≤RM500k) | 100% Dikecualikan (RM0) Tertakluk kepada insentif pembeli rumah pertama Belanjawan 2027. |
100% Dikecualikan (RM0) Turut menikmati pengecualian duti setem 100% rumah pertama sehingga RM500,000. |
| 6. Waranti Kerosakan Bangunan | Waranti 24 Bulan (DLP HDA) Pemaju wajib membaiki sebarang kecacatan struktur, paip bocor, atau retak secara percuma selama 2 tahun selepas serah kunci. |
Tiada Waranti (“As Is Where Is”) Kos tukar bumbung bocor, pendawaian lama (rewiring), atau paip pecah selepas dapat kunci ditanggung 100% oleh pembeli. |
| 7. Kelengkapan Perabot & Renovasi Asas | Projek Rumah Idaman MBI (RM250k) hadir siap dengan 3 aircond, kabinet dapur, almari setiap bilik, peti sejuk, TV & pemanas air. | Bergantung kepada keadaan rumah lama; rumah berusia 10–20 tahun lazimnya memerlukan RM15,000 – RM35,000 kos baik pulih sebelum didiami. |
| 8. Tempoh Menunggu Kunci (Vacant Possession) | 24 hingga 36 Bulan (mengikut Jadual G untuk rumah bertanah / Jadual H untuk bangunan bertingkat tinggi). | 3 hingga 6 Bulan (Freehold) atau 6 hingga 12 Bulan (Leasehold yang memerlukan kebenaran pindah milik Negeri / State Consent). |
| 9. Bayaran Bulanan Semasa Proses | Bayaran Faedah Progresif (Progressive Interest) secara berperingkat mengikut % siap binaan (bermula RM80–RM200/bulan pada tahun pertama). | Ansuran penuh bermula sebaik sahaja bank membuat pengeluaran penuh (full disbursement) selepas pindah milik selesai. |
2. Simulasi Sebenar Modal Tunai Permulaan: Rumah RM250,000 & RM350,000 (2027)
Ramai pembeli rumah pertama terperangkap apabila membeli rumah subsale kerana menyangka mereka hanya perlu menyediakan sedikit wang tempahan. Mari lihat perbandingan matematik sebenar antara membeli Rumah Selangorku / Rumah Idaman Baharu (RM250,000) berbanding Rumah Subsale (RM250,000 & RM350,000):
| Komponen Kos Tunai Permulaan | Projek Baru: Rumah Selangorku / Rumah Idaman (RM250,000) | Rumah Subsale / Secondhand (RM250,000) | Rumah Teres Subsale (RM350,000) |
|---|---|---|---|
| Deposit 10% (3.24% + 6.76%) | RM0 (Pinjaman 100% / Pakej Pemaju) | RM25,000 | RM35,000 |
| Yuran Tempahan (Booking Fee) | RM0 – RM500 (Dipulangkan / ditolak harga) | Termasuk dalam 3.24% | Termasuk dalam 3.24% |
| Yuran Profesional Peguam SPA + Disbursement | RM0 (Diserap Pemaju) | ~RM3,400 | ~RM4,600 |
| Yuran Profesional Peguam Pinjaman Bank | RM0 (Diserap Pemaju / Pakej) | ~RM3,100 | ~RM4,200 |
| Duti Setem MOT & Pinjaman (Rumah Pertama) | RM0 (Dikecualikan 100%) | RM0 (Dikecualikan 100%) | RM0 (Dikecualikan 100%) |
| Fi Penilaian Jurunilai (Valuation Fee) | RM0 (Tidak diperlukan) | ~RM1,000 | ~RM1,300 |
| Kos Baik Pulih Asas & Kelengkapan Masuk | RM0 – RM2,500 (Rumah Idaman siap separa perabot) | ~RM10,000 (Cat, paip, lampu, kipas, dapur) | ~RM15,000 (Baik pulih bumbung, paip, pendawaian) |
| JUMLAH TUNAI PERLU DISEDIAKAN | RM0 – RM3,000 Sahaja | ~RM42,500 Tunai | ~RM60,100 Tunai |
Daripada jadual di atas, jelas bahawa membeli Rumah Projek Baru (Undercon) membolehkan anda memiliki aset hartanah pertama dengan modal tunai permulaan yang hampir sifar, manakala baki simpanan tunai atau Akaun Sejahtera KWSP anda boleh disimpan sebagai dana kecemasan keluarga.
3. Memahami Perlindungan Akta Pemajuan Perumahan (HDA 1966) & Waranti 24 Bulan
Apabila anda membeli rumah projek kediaman baharu daripada pemaju berlesen di Malaysia, hak anda dilindungi sepenuhnya oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA):
- Akaun Pemajuan Perumahan (HDA Account): Semua bayaran kemajuan daripada bank anda dimasukkan ke dalam akaun khas HDA yang dikawal selia oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dan hanya boleh dikeluarkan oleh pemaju mengikut sijil pengesahan arkitek bagi setiap peringkat pembinaan.
- Tempoh Tanggungan Kecacatan 24 Bulan (Defect Liability Period — DLP): Selepas anda menerima kunci (Vacant Possession), anda mempunyai masa 24 bulan penuh untuk memeriksa setiap inci rumah (jubin kosong, dinding retak rambut, tekanan air rendah, tingkap bocor) dan menghantar borang aduan kerosakan kepada pemaju. Pemaju wajib membaikinya dalam tempoh 30 hari tanpa sebarang kos kepada anda.
- Ganti Rugi Kelewatan Serahan Kunci (Liquidated Ascertained Damages — LAD): Jika pemaju lewat menyerahkan kunci melebihi tempoh kontrak SPA (24 bulan bagi rumah bertanah Jadual G, atau 36 bulan bagi pangsapuri Jadual H), pemaju wajib membayar pampasan tunai LAD pada kadar 10% setahun daripada harga beli kepada anda!
4. Senarai Projek Baru (RSKU, Rumah Idaman & Teres Landed) Terbaik di Selangor 2027
Sama ada anda mencari pangsapuri mampu milik RM250,000 atau rumah teres bertanah (landed) baharu dengan pakej Zero Downpayment & yuran guaman percuma, berikut adalah pilihan projek baharu paling mendapat sambutan mengikut kategori:
| Kategori Projek Baru | Projek Pilihan & Pautan | Julat Harga | Kelebihan Utama Berbanding Subsale |
|---|---|---|---|
| Rumah Idaman MBI (Separa Perabot) |
• Idaman Perdana, Puncak Alam • Idaman Cahaya 3, Shah Alam • Residensi Naluri, Cheras • Idaman KITA @ Cybersouth |
RM250,000 | 1,000 kps, 3 bilik, 2 parkir + percuma 3 aircond, kabinet dapur, almari setiap bilik, TV, peti sejuk & water heater. |
| Rumah Selangorku (RSKU) Lokasi Strategik |
• Ruby Idaman, Dengkil (RM191k) • SkyRia @ D’Island, Puchong (RM240k) • Residensi Ilham, Cyberjaya (RM250k) • Residensi Perdana 1, Bangi (RM250k) |
RM191,250 – RM250,000 | Harga dikawal kerajaan negeri LPHS (jauh di bawah harga pasaran kondominium sekitar yang mencecah RM420,000+). |
| Rumah Bandar (Townhouse Baru) |
• Taman Jenderam Damai, Dengkil (RM250k) • Residensi Lestari 1, Cheras South • Daun Villa @ Cybersouth |
RM250,000 – RM390,000 | Konsep kediaman bertanah berfasiliti berpagar & berpengawal (gated & guarded) dengan modal masuk rendah. |
| Rumah Teres Setingkat & 2 Tingkat Baru |
• Serindit @ Lagenda Ardea, Bernam Jaya (RM290k) • Ara Grove, Batang Kali (RM297k) • Ruby 4, Jalan Kebun Klang (RM385k) • Sejati By The Lake, Shah Alam U9 |
RM290,000 – RM499,000 | Reka bentuk struktur baharu, yuran guaman SPA percuma, waranti 24 bulan, dan layak pengecualian duti setem 100% (≤RM500k). |
5. Soalan Lazim (FAQ) Projek Baru (Undercon) vs Rumah Subsale 2027
1. Berapakah beza modal tunai permulaan (upfront cash) antara beli rumah projek baru dengan rumah Subsale bernilai RM300,000?
Bagi rumah projek baru (termasuk Rumah Selangorku, Rumah Idaman, dan projek teres baharu), modal tunai permulaan lazimnya hanya RM0 hingga RM1,000 kerana pemaju menyerap yuran guaman SPA serta pembeli layak mendapat pinjaman 100%. Sebaliknya, bagi rumah Subsale berharga RM300,000, pembeli memerlukan RM38,000 hingga RM48,000 tunai untuk deposit 10% (RM30,000), yuran guaman (~RM6,500), fi penilaian (~RM1,200), dan kos baik pulih asas.
2. Adakah pengecualian duti setem 100% rumah pertama (sehingga RM500,000) terpakai untuk kedua-dua rumah projek baru dan Subsale pada tahun 2027?
Ya. Pengecualian duti setem 100% ke atas surat cara pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman bagi rumah pertama berharga sehingga RM500,000 (sehingga 31 Disember 2030) terpakai untuk kedua-dua projek baharu pemaju dan rumah Subsale. Namun, yuran profesional peguam (legal fees) bagi rumah Subsale masih perlu dibayar sendiri oleh pembeli.
3. Apakah kelebihan perlindungan Waranti Kerosakan 24 Bulan (Defect Liability Period) pada rumah projek baru?
Setiap rumah projek baharu di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA 1966) dilindungi oleh Tempoh Tanggungan Kecacatan (DLP) selama 24 bulan selepas serahan kunci. Sebarang keretakan dinding, kebocoran paip, atau kerosakan bumbung wajib dibaiki secara percuma oleh pemaju. Rumah Subsale pula dijual secara “As Is Where Is” tanpa sebarang waranti.
4. Apakah maksud bayaran faedah progresif (progressive interest) semasa rumah projek baru sedang dibina?
Semasa rumah dalam pembinaan (24 hingga 36 bulan), anda belum perlu membayar ansuran penuh bulanan (contohnya RM1,060/bulan). Sebaliknya, anda hanya membayar faedah progresif mengikut peratus siap kerja pembinaan yang bermula serendah RM80–RM150 sebulan pada peringkat awal tapak.
5. Bolehkah rumah Subsale dibeli menggunakan pinjaman 100% SJKP Madani atau LPPSA?
Boleh dari segi dasar pembiayaan, tetapi di pasaran Subsale, pemilik rumah (vendor) hampir selalu menuntut bayaran deposit tunai 3.24% + 6.76% (10%) terlebih dahulu semasa menandatangani SPA sebelum pinjaman dikeluarkan, selain risiko harga jualan melebihi nilaian bank (under-valuation).
6. Bila waktu terbaik memilih rumah Projek Baru berbanding rumah Subsale di Selangor?
Pilih Rumah Projek Baru (RSKU / Rumah Idaman / Teres Baru) jika anda mahu meminimumkan modal tunai permulaan, mahukan unit baharu 3 bilik + 2 parkir dengan waranti 24 bulan, atau mahu menggunakan masa pembinaan untuk menstabilkan aliran tunai. Pilih Subsale hanya jika anda mempunyai tunai melebihi RM45,000 dan perlu berpindah masuk segera dalam tempoh 4–6 bulan.
Kemas Kini Terakhir: Oktober 2026 / Rujukan Belanjawan 2027
Data syarat kelayakan bujang LPHS, perbandingan kos pembelian projek baharu (undercon) di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA 1966) berbanding rumah subsale, kiraan Debt Service Ratio (DSR), pengecualian duti setem 100% rumah pertama (sehingga RM500,000), serta garis panduan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP Madani 2027) disemak secara berkala berdasarkan pekeliling rasmi LPHS, KPKT, BNM, LPPSA, dan KWSP. Kenali pasukan editorial kami atau hubungi kami untuk sebarang kemas kini maklumat.
Semak Kelayakan Gaji & Kiraan DSR Anda Secara Percuma (2027)
Gunakan kalkulator interaktif kami untuk menyemak peratus Debt Service Ratio (DSR) bank, anggaran ansuran bulanan, dan had harga rumah mampu milik yang layak anda mohon di bawah LPHS, LPPSA, atau jaminan 100%–120% SJKP Madani 2027.
Panduan Bujang & Gaji <RM3k ·
Projek Baru (Undercon) vs Subsale ·
Gabung Gaji Suami Isteri (Joint Loan) ·
KWSP Deposit 10% & Akaun 3 ·
KWSP Kurangkan Baki Pinjaman ·
Lulus CCRIS/CTOS/SAA/AKPK ·
Solusi Zero CCRIS & PTPTN ·
Pinjaman LPPSA 100% ·
Kos Guaman, Duti Setem & Moratorium ·
Skim SJKP Madani 2027 ·
Rumah Pertamaku Selangor ·
Jadual DSR Gaji RM2,500–RM3,500 ·
Senarai Rumah Teres & Landed ·
Koridor Puncak Alam & Damansara ·
Koridor Cyberjaya, Putrajaya & Puchong ·
Teres Klang, Jalan Kebun & Banting ·
Koridor Sepang, Salak Tinggi & Dengkil ·
Panduan Rumah Townhouse ·
Projek PPAM Selangor & Putrajaya ·
Semakan Status SPS eHartanah LPHS ·
Koridor Shah Alam, Setia Alam & Klang ·
Residensi Wilayah (RUMAWIP) KL & Putrajaya ·
Koridor Rawang, Gombak & Hulu Selangor ·
Koridor Kajang, Semenyih, Bangi & Cheras ·
Rumah Idaman MBI Separa Perabot ·
7 Langkah Cara Memohon RSKU
Bandingkan Projek Baru (Zero Downpayment) Mengikut Bajet Gaji Anda
Isi borang ringkas di bawah untuk menerima senarai projek baharu Rumah Selangorku, Rumah Idaman Separa Perabot, dan Rumah Teres Landed yang menawarkan pakej yuran guaman percuma serta pinjaman 100%: